Si vous envisagez de démarrer une activité de location meublée, il est crucial de choisir le bon statut pour optimiser vos bénéfices et respecter la législation : le choix se situe entre le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

Notre article vous guide à travers les spécificités de ces deux options pour vous aider à décider laquelle est la plus adaptée à votre situation.

Qu’est-ce que le LMNP et le LMP ?

En France, les statuts LMNP et LMP correspondent à deux cadres fiscaux distincts dans le domaine de la location de propriétés meublées.

Chaque régime présente ses propres avantages et contraintes, et le choix dépend essentiellement de vos objectifs et de la fréquence de votre activité locative.

Critères pour le statut LMNP

Pour prétendre au statut de LMNP, certains critères doivent être remplis, notamment le fait d’exercer cette activité de façon non régulière et que celle-ci ne constitue pas votre source principale de revenu, c’est-à-dire moins de 50 % de vos revenus totaux.

De plus, vos revenus issus de cette location ne doivent pas excéder 23 000 euros par an et vous ne devez pas être enregistré en tant que professionnel dans le registre du commerce.

Ce statut traite les revenus locatifs comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et ils sont imposés en conséquence.

Il offre aussi la possibilité d’amortir la valeur du bien, de déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) et de reporter les déficits sur les revenus de même nature pendant une période de dix ans.

En revanche, le LMNP limite certains avantages fiscaux en comparaison du LMP, notamment la non-déductibilité des déficits fonciers sur d’autres types de revenus.

Critères pour le statut LMP

Le statut LMP est plus strict en termes de critères d’admissibilité.

Pour être qualifié de Loueur en Meublé Professionnel, vous devez respecter les conditions suivantes :

  • Inscription au registre du commerce comme loueur professionnel,

  • Vos revenus annuels de location doivent être supérieurs à 23 000 euros ou représenter plus de 50 % de vos revenus globaux,

  • Être imposé sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le LMP permet d’amortir le bien et de déduire toutes les charges réelles grâce au régime réel d’imposition.

Ce statut permet aussi de reporter les déficits sur votre revenu global sans limite de montant et offre une exonération sur la plus-value professionnelle après cinq ans d’activité lors de la vente du bien.

Cependant, il nécessite l’inscription au RCS et la tenue d’une comptabilité précise, et vous serez soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants.

Différences principales entre LMNP et LMP

Les principales distinctions entre LMNP et LMP résident dans leur fiscalité, les avantages sociaux qu’ils offrent et leurs obligations comptables.

En tant que LMNP, vous serez imposé sous le régime des BIC, tandis que le LMP vous catégorise sous les revenus fonciers de vos locations meublées.

Les LMP doivent également adhérer à une comptabilité commerciale complète, contrairement aux LMNP qui peuvent opter pour un système simplifié.

Transition de LMNP à LMP

Pour passer du statut de LMNP à celui de LMP, vous devez satisfaire aux exigences du statut LMP, ce qui peut nécessiter d’augmenter vos revenus locatifs ou de vous inscrire au registre du commerce.

Comparaison fiscale : LMP ou LMNP, lequel est plus avantageux ?

Les LMP bénéficient de l’amortissement du bien et de la possibilité de reporter les déficits sur leur revenu global. Les LMNP, quant à eux, peuvent bénéficier d’un abattement forfaitaire sur leurs revenus locatifs.

Le régime LMNP est souvent plus favorable fiscalement pour de nombreux investisseurs, surtout s’ils optent pour le régime micro-BIC, permettant un abattement de 50 % si les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 72 600 euros, réduisant significativement la base imposable.

En revanche, le LMP est soumis à un régime réel plus complexe et potentiellement plus coûteux fiscalement.

Avantages en réduction d’impôt : LMP ou LMNP ?

En termes de réduction d’impôt, le statut LMNP offre la possibilité de profiter des avantages de dispositifs tels que la loi Pinel, désormais applicable aussi à l’achat et à la rénovation de biens anciens, avec des conditions spécifiques.

Le statut LMP ne fournit pas ces mêmes avantages fiscaux spécifiques.

Comparaison des avantages en termes d’amortissement et de plus-values : LMP ou LMNP ?

Le statut LMNP autorise un amortissement qui peut significativement réduire la base imposable. Le LMP offre aussi cette possibilité, mais avec plus de restrictions.

Concernant les plus-values, celles réalisées sous le statut LMP bénéficient d’un régime potentiellement plus favorable avec des abattements accrus et une exonération totale après cinq ans.

Adhésion à un CGA : LMP ou LMNP, lequel est favorisé ?

Tant les LMNP que les LMP peuvent réduire leurs coûts de comptabilité en adhérant à un CGA. Cependant, les LMP peuvent se trouver dans une position plus avantageuse pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux liés à cette adhésion.