Lorsque vous envisagez d’acquérir une propriété, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’une autre forme de propriété immobilière, il est crucial de protéger la sécurité de votre achat afin d’éviter de potentielles pertes financières.

Donc, avant de procéder à la signature de tout document, il est sage de contrôler l’état hypothécaire de la propriété convoitée pour optimiser vos choix.

Pour ceux qui l’ignorent, découvrez ici ce qu’est un état hypothécaire.

Qu’est-ce qu’un état hypothécaire ?

Un état hypothécaire est un dossier qui compile des détails concernant une propriété immobilière ou l’ensemble des biens immobiliers d’un individu en France.

Connue également sous les appellations de relevé hypothécaire ou certificat hypothécaire, cette documentation englobe la description du bien et son historique. Elle indique si la propriété a été vendue, donnée ou si elle a changé de mains de toute autre manière.

Ce fichier est extrêmement utile tant pour les acheteurs potentiels que pour les institutions bancaires souhaitant connaître les garanties existantes sur une propriété.

Par conséquent, l’état hypothécaire expose les inscriptions juridiques ou légales telles que les hypothèques, les servitudes ou les saisies immobilières qui pourraient affecter la propriété.

C’est le rôle du notaire de compiler et actualiser ces données sous forme de tableau à chaque fois que le bien subit une modification significative.

Pourquoi exiger un état hypothécaire ?

Que vous trouviez le bien immobilier de vos rêves par vous-même ou par l’intermédiaire d’une agence, vous pouvez demander à consulter son état hypothécaire.

Effectivement, chaque individu peut solliciter une copie de l’état hypothécaire, que ce soit :

  • Un acheteur potentiel,

  • Un agent immobilier,

  • Un assureur,

  • Un notaire,

  • Une institution bancaire ou financière, etc.

Il est possible de réclamer cette copie à tout moment, que vous soyez un particulier ou un professionnel, notamment lors de situations telles qu’une restructuration de crédit, l’acquisition ou la vente d’un bien immobilier, ou en cas de sinistre.

Ce document est crucial pour évaluer de manière précise la valeur d’un bien. Il suffit de fournir le code postal, l’identité du propriétaire ou la référence cadastrale du lieu.

Pour confirmer l’identité du propriétaire d’un bien

Il est aussi possible de demander l’état hypothécaire pour identifier le ou les propriétaires actuels d’un bien, particulièrement si vous envisagez d’acheter un terrain et que vous ignorez à qui il appartient. Cette information est précisée dans le document.

Cela vous permet également de découvrir qui étaient les anciens propriétaires, sécurisant ainsi votre transaction contre d’éventuelles fraudes.

Pour s’assurer que le bien n’est pas grevé d’hypothèque

Lors de la mise en vente d’une propriété, le notaire vérifie systématiquement son état hypothécaire pour confirmer qu’elle n’est pas grevée d’hypothèque et qu’elle peut être vendue légalement. Si une hypothèque est en cours, le notaire en informe l’acheteur avant la finalisation de la vente.

Dans le pire des cas, si le bien est sous saisie immobilière, il ne peut être vendu et doit être proposé aux enchères. Toutefois, si le propriétaire a réglé toutes les dettes et les frais liés à la levée de l’hypothèque, le droit de vente est rétabli.

L’état hypothécaire est également utilisé par les banques pour vérifier la solvabilité d’un emprunteur immobilier.

Que trouve-t-on dans un état hypothécaire ?

Le contenu de l’état hypothécaire est riche en informations. Il mentionne d’abord les coordonnées du propriétaire du bien immobilier, ainsi que sa description détaillée incluant sa localisation et sa superficie.

Il expose aussi les inscriptions hypothécaires existantes, avec des détails sur les créanciers, les montants dus et les dates d’échéance.

En outre, l’état hypothécaire peut révéler d’autres charges, comme les servitudes, les droits de passage, les privilèges immobiliers et les contrats en cours concernant le bien.

Toutes ces informations sont organisées dans un tableau à 3 colonnes :

La désignation du bien immobilier

La première colonne décrit le bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un garage ou d’une annexe. L’adresse et la localisation du bien y sont précisées ; si le bien fait partie d’une copropriété, le document indique le nombre de lots et les tantièmes affectés au bien.

L’historique du bien immobilier

La deuxième colonne récapitule les transactions passées concernant le bien, incluant les ventes, les mutations ou les donations, avec les dates et les montants respectifs. Les noms des vendeurs, acquéreurs, donneurs et bénéficiaires y sont aussi mentionnés, ainsi que ceux des notaires chargés de chaque transaction.

Il est essentiel de disposer d’un état hypothécaire récent, généralement daté de moins de 3 mois, pour garantir sa validité et son authenticité.

Un état hypothécaire à jour reflète la situation actuelle du bien, d’où l’importance pour toutes les parties d’exiger un document récent pour prendre des décisions informées.

Cette colonne indique également le statut de propriété: pleine propriété, indivision, nue-propriété, etc., ainsi que les servitudes affectant le bien.

Les obligations juridiques et financières du bien immobilier

La 3e colonne détaille les inscriptions, comme les hypothèques conventionnelles, judiciaires ou légales qui ont pesé (ou pèsent encore) sur le bien, ainsi que leur date de fin d’effet.

Le montant des créances, les taux d’intérêt appliqués et le nom des créanciers y sont également listés, tout comme les garanties prises sur le bien et le nom de leurs bénéficiaires. Les informations concernant le fonds servant et le fonds dominant de chaque servitude y figurent aussi.

Lorsque vous prévoyez d’acheter un bien immobilier, assurez-vous d’obtenir un état hypothécaire récent pour éviter tout risque financier ou juridique.

Cette vérification vous permet de comprendre les engagements liés à la propriété, et de prendre des décisions éclairées basées sur ces informations. Adressez votre demande au Service de Publicité Foncière, anciennement appelé Conservation des hypothèques, ou au Bureau des hypothèques de la région où se situe le bien.

Il existe 354 bureaux en France, mais vous pouvez trouver leurs coordonnées sur le site impot.gouv.fr, dans la rubrique Contact et RDV. Chaque SPF relève de la Direction Générale des Finances publiques et est responsable de l’enregistrement des actes juridiques de tous les biens immobiliers sur le territoire français.

Il revient donc au SPF de la région concernée de vous fournir la copie de l’état hypothécaire. Formalisez et validez votre demande en soumettant un formulaire et en payant une contribution pour la sécurité immobilière, dont le montant varie selon les informations requises.