Le ratio d’endettement est un indicateur crucial pour quiconque envisage de contracter un prêt, que ce soit pour un achat immobilier, un crédit à la consommation ou tout autre type de prêt.

Que vous soyez un acheteur pour la première fois ou un investisseur expérimenté, il est vital de comprendre ce ratio afin de maximiser votre capacité d’emprunt et d’éviter les risques d’un endettement excessif.

Analyse du ratio d’endettement

Le ratio d’endettement est un indice financier qui indique quelle portion de vos revenus est allouée au remboursement de vos emprunts, incluant les prêts immobiliers et les crédits à la consommation.

Autrement dit, il représente le rapport entre vos charges d’emprunt et vos revenus nets mensuels.

Ce calcul est utilisé par les banques pour évaluer votre capacité de remboursement et déterminer si vous pouvez prétendre à un nouveau financement immobilier ou à une consolidation de dettes.

Formule de calcul du ratio d’endettement

Pour déterminer ce ratio, la formule est la suivante :

(total des mensualités + charges fixes x 100) / revenus nets (salaires + autres sources de revenus)

  • Mensualités de crédit : Cela comprend toutes vos mensualités actuelles de prêts, y compris le nouveau prêt immobilier envisagé et vos autres crédits en cours (crédit auto, prêt personnel, etc.).
  • Charges fixes : Il s’agit des dépenses mensuelles régulières telles que loyer, taxes locales, charges de copropriété, pensions alimentaires, etc.
  • Revenus nets : Ce sont vos revenus après déduction des charges sociales et des impôts, incluant salaires, revenus locatifs, pensions de retraite, etc.

Par exemple, si vos charges mensuelles de crédits s’élèvent à 1 000 euros et que vos revenus nets mensuels sont de 3 000 euros, votre ratio d’endettement sera de : (1000×100) / 3000 = 33,33%

Les établissements de crédit se réfèrent généralement à un seuil de 33 % pour juger de votre capacité d’emprunt.

Si ce pourcentage est dépassé, ils estiment que vous pourriez avoir des difficultés à respecter vos engagements financiers en cas de diminution de revenus ou d’augmentation de vos dépenses.

Depuis le 1er janvier 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a fixé un plafond d’endettement à 35%, assurance emprunteur incluse, ce qui signifie que la somme de vos mensualités de crédit et vos charges fixes ne doit pas excéder 35% de vos revenus nets.

L’importance du ratio d’endettement

Maîtriser et contrôler votre ratio d’endettement est crucial pour plusieurs raisons.

Premièrement, un ratio élevé peut compliquer l’accès à de nouveaux financements.

Deuxièmement, un endettement trop important peut menacer votre équilibre financier et réduire votre capacité à gérer des dépenses imprévues.

Une bonne gestion de votre ratio d’endettement optimise la gestion de vos finances personnelles et vous aide à réaliser vos projets, qu’il s’agisse d’acquérir une propriété ou d’investir dans l’immobilier locatif.

Impact sur votre projet immobilier

Votre ratio d’endettement joue un rôle crucial dans la réussite de votre projet immobilier.

Il influence non seulement le montant que vous pouvez emprunter, mais aussi les conditions de votre prêt, telles que le taux d’intérêt et la durée du prêt.

En maîtrisant ces éléments, vous serez mieux préparé pour monter votre dossier de prêt, négocier avec votre banque et sécuriser votre acquisition immobilière.

Calcul du ratio d’endettement pour un prêt immobilier

Évaluer votre ratio d’endettement est essentiel lorsque vous envisagez un crédit immobilier.

Outre la formule standard, il est crucial de considérer les spécificités liées aux différents types de prêts immobiliers.

Que vous envisagiez un prêt amortissable, un prêt in fine ou un prêt relais, chaque option nécessite une attention particulière.

Éléments à inclure dans votre calcul

Pour une estimation précise de votre ratio d’endettement, prenez en compte tous les détails nécessaires.

Voici les éléments à considérer :

  • Revenus nets : Salaires, primes, revenus locatifs, pensions, etc.
  • Charges fixes : Crédits en cours, pensions alimentaires, loyer si vous êtes locataire, etc.
  • Nouveaux crédits : Montant des mensualités du prêt immobilier que vous envisagez.

Par exemple, si vos revenus nets mensuels sont de 2 500 euros, vos charges fixes de 400 euros, et que vous prévoyez un prêt immobilier avec des mensualités de 1 000 euros, votre ratio d’endettement sera :

(400 + 1000) x 100) / 2500 = 56%

Autre exemple de calcul

Imaginons un emprunteur qui souhaite obtenir un prêt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans avec un taux d’intérêt de 1%. Son salaire net mensuel est de 2 000 euros et il a un crédit auto de 200 euros par mois. Il n’a pas d’autres charges fixes.

Calculons son ratio d’endettement :

  • Mensualités de crédit : 980 euros (estimation basée sur le montant du prêt, la durée et le taux)
  • Charges fixes : 200 euros (crédit auto)
  • Revenus nets : 2 000 euros

Ratio d’endettement = (980 + 200) / 2 000 x 100 = 59%

Dans cet exemple, le ratio d’endettement de l’emprunteur est de 59%, ce qui dépasse largement le plafond de 35% fixé par le HCSF. Il ne pourra donc pas obtenir le prêt dans les conditions souhaitées.

Adapter votre projet en fonction de votre ratio d’endettement

Si votre calcul révèle un ratio trop élevé, il est temps de reconsidérer votre projet immobilier.

Négocier une baisse du prix d’achat, augmenter votre apport personnel ou prolonger la durée du prêt sont des options à explorer.

Apporter un apport personnel plus conséquent vous aidera à réduire le montant du crédit requis et donc les mensualités.

Diminuer vos charges fixes ou renégocier vos crédits existants peut également vous permettre d’obtenir un taux d’intérêt plus avantageux. Vous pourriez par exemple déménager dans un logement moins onéreux pour réduire votre loyer, etc.

Étendre la durée de votre prêt diminuera vos mensualités, mais augmentera le montant des intérêts payés sur la durée totale du prêt.

Augmenter vos revenus est une autre stratégie, en trouvant un emploi mieux rémunéré ou en négociant une augmentation.

Par ailleurs, certaines banques peuvent accepter un ratio d’endettement légèrement supérieur à 33 % si votre dossier présente des garanties solides, telles qu’un revenu stable et élevé.

Conseils pour une meilleure gestion de votre endettement

Le secret pour une bonne gestion de l’endettement réside dans l’équilibre entre les revenus et les dépenses, tout en conservant une marge suffisante pour gérer les imprévus.

Voici quelques conseils pour mieux gérer votre endettement et optimiser votre capacité d’emprunt.

Établir un budget réaliste

La première étape vers une gestion efficace de votre endettement est de mettre en place un budget réaliste.

Listez toutes vos sources de revenus et toutes vos dépenses, y compris les dépenses fixes et variables.

En surveillant régulièrement vos finances, vous pourrez identifier les postes où il est possible de réduire vos dépenses, améliorant ainsi votre ratio d’endettement.

Éviter les crédits à la consommation

Les crédits à la consommation peuvent augmenter rapidement votre ratio d’endettement.

Si possible, évitez de contracter ce type de prêts et privilégiez des emprunts pour des investissements durables, comme l’immobilier.

Si vous avez déjà plusieurs crédits à la consommation, envisagez une consolidation de dettes pour alléger vos mensualités et simplifier la gestion de votre endettement.

Gérer les imprévus

Il est crucial de prévoir une marge de sécurité pour faire face aux aléas financiers.

Une réserve d’urgence équivalente à trois à six mois de revenus peut vous aider à mieux gérer les imprévus sans compromettre votre capacité de remboursement. Surveillez régulièrement l’évolution de vos finances personnelles pour ajuster votre budget en conséquence.