Louer un bien immobilier, que ce soit un appartement ou une maison, nécessite de prendre certaines mesures préventives, indépendamment du montant du loyer ou de l’identité du locataire.

Ces mesures sont essentielles pour se prémunir contre les risques de non-paiement du loyer, une situation qui pourrait compromettre votre équilibre financier.

En France, bien que le taux d’incidents de paiement de loyers reste bas, cela ne signifie pas qu’il est inexistant. Voici quelques stratégies pour éviter les désagréments liés aux loyers impayés.

Sélectionner minutieusement le locataire

Le premier pas vers une location sécurisée est le choix du locataire. Si la gestion de votre propriété est déléguée à une agence immobilière, cette dernière s’occupera de la sélection. Toutefois, si vous gérez cela par vous-même, il est crucial de se renseigner de manière approfondie sur le futur locataire.

Un contrat à durée indéterminée (CDI) peut être un bon début, mais cela ne suffit pas toujours. Assurez-vous de demander d’autres garanties. Au moment des visites, le propriétaire peut légitimement réclamer aux candidats un dossier complet.

Ce dossier, pour un salarié, inclurait une pièce d’identité, un avis d’imposition, les trois dernières fiches de paie, un contrat de travail ou une attestation de l’employeur.

Il est également judicieux de demander les trois dernières quittances de loyer ou le dernier avis de taxe foncière si cela vous semble nécessaire.

La réticence à louer à un non-salarié est compréhensible, mais un dossier robuste, incluant les mêmes documents que pour un salarié ainsi que des preuves de revenus professionnels, peut être rassurant.

Les documents requis dans le dossier peuvent varier selon le candidat, mais il est interdit de demander des relevés bancaires ou des attestations de bonne tenue de compte.

Il est également important de vérifier le sérieux du candidat, en contactant par exemple son précédent bailleur ou en consultant ses profils sur les réseaux sociaux.

Exiger une garantie par caution solidaire

En tant que bailleur, vous avez le droit de demander une caution solidaire, ce qui constitue une sécurité supplémentaire contre les impayés. Ce garant, souvent un membre de la famille du locataire, s’engage à payer le loyer en cas de défaillance de ce dernier.

Le document de cautionnement doit clairement énoncer ces engagements, incluant le montant du loyer et la durée du bail.

Opter pour une assurance loyers impayés

De nombreuses assurances offrent aujourd’hui des garanties contre les loyers impayés (GLI). Ces assurances peuvent être souscrites auprès d’assureurs ou de banques, et souvent, elles sont proposées par les gestionnaires de biens immobiliers.

Leur coût peut être élevé, mais elles offrent une protection efficace, à condition que le locataire soit solvable et présente un risque faible de non-paiement.

Des outils comme ceux proposés par la CEGC (Compagnie Européenne de Garanties et Cautions) permettent d’analyser la solvabilité des locataires, fournissant ainsi une aide précieuse aux gestionnaires pour sélectionner les meilleurs dossiers.

Obligation de paiement du loyer par le locataire

Des désaccords peuvent survenir entre locataires et propriétaires, menant parfois le locataire à cesser de payer le loyer. La loi est claire à ce sujet : le locataire doit continuer à payer le loyer tant qu’il occupe le logement, sauf si celui-ci devient inhabitable.

Il est important de noter que les tribunaux sont stricts dans leur interprétation de ce qui constitue un logement inhabitable.

Propriétaire : comment gérer les loyers impayés ?

Si vous rencontrez des loyers impayés malgré toutes vos précautions, il est crucial d’agir rapidement. Commencez par contacter le locataire dès le premier retard de paiement.

Si les retards deviennent habituels ou si le locataire accumule deux mois d’impayés, il est conseillé d’envoyer une mise en demeure par courrier recommandé. Si le locataire ne répond pas, vous pouvez alors faire appel à un huissier pour envisager une résolution judiciaire ou la résiliation du bail.

En dernier recours, une procédure judiciaire peut être engagée pour obtenir soit un règlement des arriérés, soit une expulsion du locataire. Toutefois, ces procédures peuvent être longues et coûteuses, il est donc préférable de tenter une résolution à l’amiable.