Lorsqu’on envisage de vendre une propriété, une question essentielle se pose : quel est le véritable prix de mon bien ? Durant le processus de vente, le montant que vous considérez approprié pourrait ne pas correspondre à celui de l’acheteur, et il est possible que ni le notaire ni l’agent immobilier ne partagent votre avis.

Il est important de réaliser qu’un prix trop élevé peut compromettre le succès de la vente. À l’inverse, réduire le prix pourrait entraîner une perte financière.

C’est ici qu’intervient l’évaluation immobilière, effectuée par un expert, bien que certains services en ligne offrent également cette possibilité.

Estimation via Internet ou par un expert

Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, l’option traditionnelle consiste à faire appel à un expert qui se déplacera pour examiner la propriété. Il effectuera une visite complète : il vérifiera notamment la qualité de la construction, l’état général du bien et sa performance énergétique.

Cet expert examinera aussi les documents importants tels que le cadastre et les registres fonciers.

Sur la base de ces informations, il fournira une évaluation. Quand on parle d’un professionnel dans ce contexte, cela peut être un notaire, qui, en tant que responsable de la formalisation des transactions immobilières, possède une connaissance approfondie de la valeur des biens.

Il existe également des experts immobiliers indépendants qui peuvent réaliser ces évaluations, offrant une perspective objective.

Si le bien est situé loin de la ville, pour éviter les frais de déplacement de l’expert, une évaluation peut être réalisée en ligne via des sites comme realadvisor.ch. Certains agents immobiliers offrent aussi des estimations en ligne.

La plupart de ces services en ligne sont proposés gratuitement, ce qui peut être avantageux car vous pouvez ensuite confier la vente de votre propriété à l’agent pour accélérer le processus.

Ces outils d’évaluation en ligne utilisent généralement la méthode hédoniste, également employée par les banques pour évaluer les biens dans le cadre d’un prêt hypothécaire.

Cette méthode se base sur une large base de données de transactions immobilières.

Pour évaluer la valeur d’un bien, on analyse plusieurs caractéristiques spécifiques telles que la surface habitable, le nombre de pièces et l’emplacement.

Cette approche en ligne n’est pas idéale pour les biens ayant des caractéristiques uniques comme les maisons très anciennes ou les appartements de luxe.

Différentes méthodes pour estimer un bien

Si la méthode hédoniste est couramment utilisée pour les estimations en ligne, elle n’est pas la seule méthode disponible.

Comme mentionné précédemment, cette méthode se fonde sur les données des transactions immobilières et est efficace pour évaluer des maisons individuelles, des appartements ou des immeubles locatifs.

Pour les biens générant des revenus, la méthode de la valeur de rendement est souvent utilisée. Si le bien inclut un terrain, la méthode de la valeur réelle ou intrinsèque pourrait également être appropriée.

Le prix de vente est déterminé en prenant en compte la valeur du terrain, la valeur actuelle de la construction, les dépenses annexes, et en déduisant la dépréciation due à l’usure.

Certaines méthodes, comme la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF), sont préférées pour les biens de rendement en évaluant les futurs flux financiers.

Alors, à quel prix vendre son bien ?

Une fois l’estimation faite, un prix de vente conseillé vous est donné, mais en tant que propriétaire, vous êtes le seul à décider du prix de vente. Vous pouvez choisir d’augmenter ce prix pour inclure une marge de négociation.

Si cette marge est trop importante, vous risquez de dissuader les acheteurs potentiels et de prolonger inutilement le délai de vente.

Avec une marge de négociation raisonnable, le prix de vente sera proche de la valeur marchande et la vente sera facilitée. Cette marge devrait se situer entre 5 et 10 % du prix de vente conseillé.

En tenant compte de la psychologie des prix, ajustez les montants pour plus d’efficacité. Par exemple, si vous souhaitez vendre à 71 000 euros, envisagez d’arrondir à 69 000 euros pour une perception plus attractive par les acheteurs.

Facteurs influençant la valeur d’un bien

L’emplacement est un facteur crucial dans l’évaluation d’un bien. Un appartement ou une maison situé(e) dans un centre-ville ou un quartier réputé aura généralement une valeur plus élevée.

Si le même bien se trouve dans une petite ville moins bien connectée, sa valeur pourrait être inférieure de 40 à 60 % à celle d’un bien similaire en centre-ville.

L’attractivité du quartier, la proximité des commerces, des écoles, et le sentiment de sécurité sont d’autres facteurs qui influencent la valeur d’un bien.

Lors de l’évaluation, le professionnel prendra également en compte l’aménagement, le plan, l’année de construction, l’équipement, l’état, l’efficacité énergétique et la superficie du bâtiment.

Ces éléments peuvent significativement affecter la valeur du bien, en particulier si des rénovations sont nécessaires ou si le diagnostic de performance énergétique (DPE) révèle des faiblesses.

Avant de procéder à l’évaluation, il est recommandé d’effectuer tous les travaux nécessaires pour augmenter la valeur de votre bien, vous permettant ainsi d’espérer une vente à un prix plus élevé.

Deux propriétés identiques situées dans des emplacements différents peuvent avoir des valeurs très différentes. Les biens offrant une vue exceptionnelle ou une orientation favorable sont particulièrement bien cotés.

Si votre bien possède de tels atouts, utilisez-les comme arguments pour maintenir un prix de vente élevé. Les points faibles doivent également être adressés pour éviter une sous-évaluation de votre propriété.